Mieszkanie w stanie surowym, deweloperskim i pod klucz — takie opcje mamy do wyboru, kiedy kupujemy nowe lokum. Tylko co to znaczy? Terminy te określają etap wykończenia mieszkania. Są więc ważną informacją o tym, co w lokalu trzeba jeszcze zrobić, aby nadawał się do zamieszkania. Okazuje się jednak, że nie każdy deweloper rozumie te pojęcia tak samo. Sprawdźmy więc, co oznacza mieszkanie w stanie surowym, deweloperskim i pod klucz.

Mieszkanie w stanie surowym otwartym i zamkniętym

Mieszkanie w stanie surowym daje wiele możliwości dopasowania rozwiązań do własnych wymagań i oczekiwań. Najczęściej stan surowy spotkamy jednak nie w wielorodzinnych budynkach, a przy zakupie domu. Wynika to z charakterystyki tego etapu budowy. Budynki w miastach podlegają bowiem ściślejszym regulacjom dotyczącym choćby wyglądu zewnętrznego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określony jest na przykład wygląd elewacji zewnętrznych. W przypadku domu w stanie surowym o tym aspekcie często (choć też nie zawsze) możemy zdecydować sami.

Zacznijmy jednak od podstaw. Stan surowy może być bowiem otwarty lub zamknięty. Ten pierwszy obejmuje fundamenty z izolacją, ściany piwnic i strop nad nią, ściany nośne, słupy, stropy, betonowe schody oraz konstrukcję dachu z pokryciem. W mieszkaniu w stanie surowym otwartym często znajdziemy też wykończone kominy, orynnowanie i ścianki działowe. Mamy tu więc całą konstrukcję, ale “gołą”. Brakuje tynków zewnętrznych i wewnętrznych, posadzek, okien, czy drzwi. Cena doprowadzenia budowy do stanu surowego otwartego to około połowy całkowitego kosztu inwestycji.

Mieszkanie w stanie surowym zamkniętym wzbogacone jest o zabudowę otworów drzwiowych i okiennych, a w domach z garażem również o bramę garażową. Trzeba jednak wiedzieć, że mieszkanie w stanie surowym, również zamkniętym, pozbawione jest instalacji i elementów wykończeniowych.

Niestety, stan surowy nie jest terminem prawnym. Oznacza to, że każdy deweloper może inaczej go interpretować. Dokładny zakres wykonanych prac należy więc bezwzględnie sprawdzić w umowie.

Wykończenie mieszkania w stanie surowym wymaga oczywiście dużych nakładów pracy i pieniędzy. Z drugiej strony umożliwia to podjęcie licznych decyzji dotyczących wyboru materiałów i ostatecznego wyglądu takiego lokum. Jest to też korzystna inwestycja, jeśli prace wykończeniowe chcemy odroczyć lub przeprowadzić metodą gospodarczą — samodzielnie lub z pomocą przyjaciół.

Mieszkanie w stanie deweloperskim — co to oznacza?

Na rynku dostępnych jest wiele mieszkań w stanie deweloperskim. Znajdziemy je w wielorodzinnych budynkach i nowych miejskich blokach, ale można też kupić domy jednorodzinne na takim etapie wykończenia.

Stan deweloperski oznacza, że budynek ma ocieplenie dachu, rozprowadzone instalacje (przewody, kable i rury od prądu, wody, gazu, centralnego ogrzewania i ścieków) i jest całkowicie wykończony na zewnątrz. Ma więc ocieploną, otynkowaną i pomalowaną elewację.

Mieszkanie w stanie deweloperskim to również ściany wewnętrzne gotowe do malowania. Są tu więc tynki, a często też gładzie (często nie oznacza zawsze!). Na podłodze jest wylewka betonowa, czyli gotowe podłoże pod panele, płytki i inne formy wykończenia. Znajdziemy tu również parapety zewnętrzne i wewnętrzne oraz balustrady balkonowe.

Tak jest zazwyczaj, jednak pojęcie mieszkania w stanie deweloperskim również nie jest uregulowane prawnie. Oznacza to, że to deweloper decyduje o tym, jaki zakres prac uzna za wystarczający, aby nadać lokalowi taki status. Tu również ważne będzie zatem dokładne przestudiowanie umowy i określenie zakresu odpowiedzialności dewelopera.

Mieszkanie w stanie deweloperskim prawie na pewno będzie wymagało takich prac jak montaż drzwi wewnętrznych i podłóg, malowanie ścian czy wykończenie (i wyposażenie) kuchni i łazienki.

Warto też wiedzieć, że doprowadzenie budowy do stanu deweloperskiego pochłania średnio około 70% całej inwestycji w mieszkanie.

Stan deweloperski podwyższony

Dodatkowe elementy wykończenia otrzymamy, decydując się na mieszkanie w stanie deweloperskim podwyższonym. Deweloperzy często proponują bowiem przeprowadzenie dodatkowych prac montażowych i wykończeniowych.

Decydując się na mieszkanie w stanie deweloperskim podwyższonym, możemy zatem liczyć m.in. na zewnętrzne drzwi i rolety antywłamaniowe, malowanie ścian na biało czy montaż ościeżnic i drzwi wewnętrznych w wybranym przez nas kolorze. W ramach pakietów wykończeniowych oferuje się również tzw. biały montaż, czyli podłączenie umywalki, zlewozmywaka, toalety, bidetu, wanny itp.

Nie wyczerpuje to rzecz jasna wszystkich możliwości. Zakres prac zależy bowiem od umowy. Deweloperzy często przedstawiają różne pakiety wykończeniowe i wyposażeniowe, z których może skorzystać klient. Niektórzy pozwalają też na samodzielny wybór zakresu zleconych do realizacji prac.

Zdarza się także, że w ramach takich pakietów nie dostajemy wyboru wyposażenia (np. armatury łazienkowej). Deweloper montuje więc umywalkę czy wannę, którą sam wybrał. Warto zwrócić na to uwagę, jeśli zależy nam na samodzielnym dobieraniu każdego elementu wyposażenia.

Mieszkanie w stanie deweloperskim, nawet z pakietami rozszerzonymi, wciąż nie nadaje się do natychmiastowego zamieszkania. Brakuje tu nie tylko mebli i wyposażenia, konieczne może być także przeprowadzenie ostatecznych prac wykończeniowych i montaż różnych detali.

Mieszkanie pod klucz

Mieszkanie w stanie pod klucz powinno nadawać się do natychmiastowego zamieszkania. Przede wszystkim mamy tu pełne wykończenie — pomalowane ściany, położone podłogi, glazurę, zrobiony pełny biały montaż, zamontowane drzwi wewnętrzne i wykończone schody.

Mieszkanie pod klucz to również wszelkie drobniejsze detale i prace. Zamontowane powinny być listwy przypodłogowe i balustrady na schodach, gniazdka elektryczne i włączniki światła. Mieszkanie w stanie pod klucz przygotowane jest tak, żeby klient mógł dosłownie z marszu wejść, wstawić meble i mieszkać.

W przypadku domów lub mieszkań z ogródkiem zadbany jest też teren zewnętrzny. Gotowe są podjazdy, ścieżki i podejścia, założone trawniki i posadzona zieleń.

Niestety, tak samo jak w przypadku mieszkań w stanie surowym i deweloperskim, także pojęcie “pod klucz” nie jest uregulowane prawnie. Tu zatem również istnieje duża dowolność po stronie deweloperów. Zdarza się zatem, że mieszkanie pod klucz ma zamontowaną zabudowę kuchenną, szafy wnękowe, a nawet oświetlenie czy karnisze do zasłon.

Z drugiej strony możemy spotkać mieszkania w stanie pod klucz, które wcale pod klucz nie są. Brakuje w nich np. armatury łazienkowej. Jak zawsze, trzeba więc uważnie przestudiować umowę. Warto też wszelkie ustalenia z deweloperem mieć na piśmie. Wykończenie pod klucz (przeważnie) pozwala bowiem na wybór kolorów, materiałów czy wzorów stosowanych elementów wykończeniowych. Jeśli zażyczymy sobie dębowej podłogi, a dostaniemy najtańsze panele i nie będziemy mieli spisanej umowy, dochodzenie roszczeń może być niezwykle trudne, bo status mieszkania pod klucz nie jest usankcjonowany prawnie.

Mieszkanie w stanie surowym, deweloperskim, czy pod klucz — co wybrać?

Wybór odpowiedniego stanu mieszkania zależy od wielu kwestii. Po pierwsze ważne są kalkulacje ekonomiczne. Im “niższy” stan, tym mniejszy koszt zakupu —  to oczywiste. Warto jednak koszty zestawić z czasem i nakładami finansowymi potrzebnymi na przeprowadzenie prac wykończeniowych. Może się bowiem okazać, że pakiety dewelopera będą tańsze niż zatrudnianie firmy z zewnątrz.

Niemniej mieszkanie w stanie surowym lub deweloperskim jest dobrym pomysłem, jeśli część prac wykończeniowych chcemy zrobić sami. Wszystko zależy tu od tego, ile umiemy, możemy i chcemy wykonać metodą gospodarczą.

Na mieszkanie w stanie surowym lub deweloperskim mogą zdecydować się także ci, którzy wykończenie chcą rozłożyć w czasie. Inwestycja we własne lokum jest bowiem znaczna i nie każdego stać na kupno mieszkania pod klucz. Stan deweloperski, a tym bardziej surowy, pozwala zmniejszyć wkład początkowy, a resztę prac można przeprowadzać stopniowo, rozkładając koszty na kolejne miesiące, a nawet lata.

Stan surowy i deweloperski to również szersze możliwości decydowania o ostatecznym wyglądzie mieszkania. Sami możemy wybrać wszystkie materiały, faktury, kolory, wzory i rozwiązania. Taki wybór dają nam również deweloperzy w pakietach wykończeniowych, ale nie zawsze i nie w pełnym zakresie.

Kiedy warto wybrać mieszkanie pod klucz?

Mieszkanie w stanie pod klucz będzie natomiast dobrym wyborem dla tych osób, które chcą się natychmiast przeprowadzić. Taki lokal wystarczy umeblować i wyposażyć w sprzęt AGD czy aranżacyjne detale. To opcja, którą chętnie wybierają inwestorzy, kupujący mieszkania na wynajem. Inwestycja może bowiem niemal natychmiast zacząć na siebie pracować.

Warto oczywiście pamiętać, że nawet mieszkanie pod klucz wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Przede wszystkim chodzi o meble. Oczywiście, jeśli mieszkanie pod klucz przygotowywane jest według naszych osobistych wytycznych (koniecznie określonych w umowie), jeszcze przed ukończeniem prac będziemy wiedzieć, jakie meble będą do niego pasować. Wyposażenie może więc być zamówione wcześniej i gotowe do wniesienia do mieszkania, kiedy tylko otrzymamy klucze.