Już rok temu mogliśmy usłyszeć, że nastąpi mała rewolucja w przepisach umożliwiających budowę tzw. domków bez zezwolenia. Do tej pory metraż, na którego budowę nie wymagano zgody, wynosił 35 m2. Po wprowadzeniu Nowego Ładu ta powierzchnia podwoiła się! Dom do 70 m2 nie jest jednak tak popularny jak zakładano, a wymaganych oświadczeń właściwie… nikt nie składa.

Dlaczego tak się dzieje? Co odstrasza Polaków w pomyśle, który z pozoru wydaje się strzałem w dziesiątkę? Sprawdźmy!

Dom bez zezwolenia a składanie oświadczenia

Przede wszystkim: o co chodzi ze składaniem oświadczenia, skoro dom nie wymaga zezwolenia na budowę? Tutaj odpowiedź jest jasna. Budując dom do 70 m2 nie potrzebujesz zezwolenia na jego budowę, jednak informację, że na Twojej działce stanie taki budynek, musisz dostarczyć odpowiednim organom. Te organy nie mogą zakwestionować budowy, jeżeli spełniasz warunki, o których wspominamy nieco później w tym artykule.

Nie musisz także zatrudniać kierownika budowy, a także nie jest wymagane prowadzenie dziennika budowy. Podsumowując: budujesz dom tak, jak chcesz (z zachowaniem wszelkich norm bezpieczeństwa, zarówno jeśli chodzi o samą budowę, jak i projekt), ale o samym fakcie budowy jesteś zobowiązany powiadomić odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Dom do 70m2 – dla kogo?

Jak możemy przeczytać na stronie gov.pl, warunków do przystąpienia do programu brak. Są natomiast warunki, które należy spełnić, aby wystartować z budową oraz oświadczyć, że:

• dom do 70m2 będzie wybudowany po to, aby zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe,
• bierzesz pełną odpowiedzialność za kierowanie budową,
• dom będzie najwyżej dwukondygnacyjny,
• złożyłeś wymagane dokumenty (jak widać, dom bez zezwolenia również wymaga wypełniania dokumentów).

Warunki, których należy dopełnić przed rozpoczęciem budowy, to:

• uzyskać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zgłosić chęć budowy oraz dołączyć projekt domu do 70m2,
• poinformować o terminie rozpoczęcia prac budowlanych.

Komu zgłosić gotowość? Należy poinformować o niej gminę.

Dodatkowo, gotowy projekt domu do 70m2 jest do pobrania na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Kosztuje dokładnie 1 zł, jednak należy pamiętać, że szablon trzeba dostosować do własnych zapotrzebowań. To oznacza odpłatne skorzystanie m.in. z usług architekta z uprawnieniami budowlanymi.

Warto podkreślić, że sytuacja udostępnianych projektów domów do 70m2 jest dynamiczna. Na oficjalnej stronie Rządu wciąż widnieje informacja o projekcie za 1 zł, natomiast media powoli podają informacje, że projekty będą całkowicie bezpłatne. Jest to najprawdopodobniej kolejne uproszczenie, które ma wywołać większe zainteresowanie programem. Czy 1 zł zmieni coś w tej sytuacji? To pytanie pozostawiamy do indywidualnej oceny.

Dom do 70m2 – gdzie jest haczyk?

Mimo tak uproszczonych procedur, chętnych (tak jak wymagań do wzięcia udziału w programie) brak. Wynika to głównie z niejasnych kwestii prawnych. Eksperci także doradzają, aby wstrzymać się z budową domu bez zezwolenia, co znacznie studzi zapał Polaków do decydowania się na tego typu obiekty mieszkalne.

Przede wszystkim niejasne wydają się być przepisy sprzedaży domu. Co, jeśli rodzina będzie musiała się przeprowadzić? Nie będzie jej stać na prowadzenie domu? Spotkają ją inne zawirowania życiowe? Sama strona rządowa podaje lakoniczną informację, z której wynika, że obecnie regulacji odnośnie warunków sprzedaży… brak.

Inną znaczącą przeszkodą przy decydowaniu się na budowę domu do 70m2 jest kupno działki. Być może sam budynek można postawić za ok. 250 000 zł, o tyle działki, które są w dobrej lokalizacji kosztują o wiele więcej. Tutaj należy wspomnieć o dojazdach do pracy, odprowadzaniu dzieci do przedszkola i szkoły, robieniu zakupów czy korzystaniu z różnego rodzaju rozrywek. Tanie działki nie będą zapewniać dobrej lokalizacji, co znacznie utrudni codzienne funkcjonowanie. Natomiast tych, których stać na wydatek rzędu kilkuset tysięcy na zadowalający kawałek gruntu, zapewne stać również na wygodne mieszkanie w dużym mieście.

Istnieją także inne, ekonomiczne czynniki, które sprawiają, że budowa domu do 70m2 może wcale nie być tania. Są to oczywiście ceny surowców budowlanych i stale rosnąca inflacja. To tylko niektóre z hamulców wymienianych przez osoby zainteresowane.

Inne przeszkody

Dom do 70m2, który zbudujesz samodzielnie musi być bezpieczny dla Twojej rodziny. Warto zatem odpowiedzieć sobie na pytanie, czy jesteś w stanie zapewnić taki projekt i taki nadzór budowy, aby domek właśnie taki był. Niewątpliwie program jest skierowany do osób, które chcą żyć niezależnie, ale równocześnie szukają oszczędności. Czy Twoja wiedza jest na tyle szeroka, aby wybudować dom całoroczny samodzielnie?

Kolejna sprawa, którą warto przemyśleć (i przeliczyć) to kwestia rachunków. Dom dwukondygnacyjny (inaczej: dwupoziomowy) może potrzebować źródła ciepła. Rachunki za prowadzenie domu tj. woda, energia elektryczna czy ewentualnie gaz mogą stanowić dla oszczędnych pewną przeszkodę. Warto zatem dokładnie przeliczyć, ile wyniosą kwoty rachunków, uwzględniając prognozowane podwyżki. Tutaj najbezpieczniej jest przyjąć najbardziej pesymistyczny wariant, aby nie dać się zaskoczyć.

Chaos architektoniczny. To czynnik, którego obawiają się Ci, dla których planowanie przestrzenne jest bardzo ważne. Nie oszukujmy się, Polska ma pewną słabość do eklektyzmu, którą doskonale ujął Filip Springer w książce “Wanna z kolumnadą”.

Idąc tym tropem pojawia się pytanie: czy poradzimy sobie z ujednoliceniem budowlanym domków, których elewacji nikt nie musi zatwierdzić? W swojej historii mamy ciekawe przybudówki, interesujące aranżacje, a nawet zaskakujące samowole budowlane. Jak prezentują się na linii architektonicznej? Na to pytanie należy odpowiedzieć indywidualnie i rzetelnie.

Bardzo ciekawy punkt widzenia porusza serwis Murator Plus, który po analizie prawa obowiązującego budowę domów bez zezwolenia przed rokiem 2022, stwierdził, że były możliwe do zrealizowania (zgodnie z prawem) już wcześniej.